איחור במסירת דירה

רכישת דירה חדשה מקבלן הנה לרוב העסקה הגדולה בחיינו, ובמסגרתה יכולים הרוכשים לבנות ולעצב בעצמם את דירתם. יחד עם זאת, לרוב, חותמים הרוכשים על חוזה רכישת הדירה בעת שהדירה טרם נבנתה, ולעיתים מוצאים עצמם הרוכשים תלויים בקבלן שיעמוד בלוחות הזמנים ובחלק לא מבוטל מהמקרים, קורה מצב בו הקבלן מאחר במסירת הדירה, איחור שלעתים יכול להגיע לשנה ומעלה, ובכך מוצאים עצמם הרוכשים בחוסר וודאות ועם הוצאות כספיות בלתי מתוכננות, ועם עוגמת נפש רבה.

הוראות חוק המכר (דירות) במקרה של איחור במסירת דירה:

עורך דין מקרקעין איציק גרין מסביר, כי סעיף 5א(א) במסגרת חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 קובע, כי במקרים בהם הקבלן לא העמיד את הדירה לרשות הרוכשים לאחר שחלפו 60 יום ממועד מסירת הדירה שנקבע בחוזה, זכאים הרוכשים לקבל פיצוי ללא הוכחת נזק עבור כל חודש או חלק ממנו, עד להעמדת הדירה לרשותם. הסדר זה נועד להפחית את פערי הכוחות בין הקבלן לבין הרוכשים ולחזק את מעמדם של רוכשי הדירות, על מנת להבטיח מצד אחד את זכאותם לקבלת פיצוי במקרה של איחור במסירת הדירה, ומצד שני לתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה.

פיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן

אם האיחור במסירת הדירה הוא עד ארבעה חודשים – על הקבלן לשלם לרוכשים פיצוי כספי השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה. במידה וישנם חילוקי דעות על שווי דמי השכירות של דירה דומה, ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין.

החל מהחודש החמישי ועד החודש העשירי – על הקבלן לשלם לרוכשים פיצוי כספי בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה כשהם מוכפלים ב-1.25. סכומים אלו מתווספים על האיחור בגין החודש הראשון ועד החודש הרביעי כאמור לעיל.

החל מהחודש האחד עשר (11) ועד למועד מסירת הדירה – על הקבלן לשלם לרוכשים פיצוי כספי בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה כשהם מוכפלים פי 1.5. סכומים אלו כאמור מתווספים לאיחור במסירת הדירה בגין החדש הראשון ועד החודש העשירי.

חשוב לציין, כי במסגרת תביעות אלה, לא נדרשים התובעים להוכיח את הנזק שנגרם להם כתוצאה מהאיחור במסירה. יחד עם זאת, קיימים מקרים בהם כן נדרשים הרוכשים לצרף שמאות לצורך הערכת שווי דמי השכירות של הדירה.

המועד שעל הקבלן לשלם פיצוי על איחור במסירת דירה

על הקבלן לשלם לרוכשים את הפיצוי עבור האיחור בסיומו של כל חודש עבור אותו חודש. הקבלן פטור מתשלום הפיצוי במקרים של איחור של עד 60 יום.

יחד עם זאת, במידה והקבלן איחר מעבר לכך, יהא עליו לשלם גם עבור תקופה זו. לדוגמה, במידה והקבלן איחר במסירת הדירה ב- 4 חודשים, יהיה עליו לשלם פיצוי עבור כל אחד מחודשים אלה, כולל 60 הימים הראשונים, עבורם יידרש לשלם לרוכשים את הפיצוי מיד בסיומם.

האם הקבלן רשאי להפחית בתשלום הפיצוי?

סעיף 7א(א) במסגרת חוק המכר (דירות) נקבע כי: "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה…".

משמעות סעיף זה הנה בין היתר, כי הקבלן והרוכשים רשאים להסכים ביניהם על סכום אחר של פיצוי, ובלבד שהוא לא יפחת מסכום הפיצויים הקבועים בחוק. כך לדוגמה, הקבלן והרוכשים רשאים להסכים שהפיצוי בגין האיחור יהיה הטבה מסוימת (לדוגמה: חניה נוספת, מחסן, תוספות לדירה, קבלת דירה בקומה גבוהה יותר, מתן מפרט טכני איכותי יותר וכיו"ב) ובלבד ששוויו לא יפחת מסכום הפיצוי הקבוע בחוק.

במקרה של פיצוי בגין איחור במסירת הדירה לא יהיה רשאי הקבלן לשלם פחות ממה שקובע חוק המכר (דירות), גם במקרה בו הוסכם בין הקבלן לקונים על סכום פיצוי נמוך יותר בהסכם.

איחור במסירת דירה עקב שינויים או תוספות

במקרים רבים מבקשים הרוכשים מהקבלן לבצע שינויים בדירה, לאחר שהסכם המכר כבר נחתם. יחד עם זאת, אין הדבר מקנה לקבלן אוטומטית זכות לדחות את מועד מסירת הדירה מבלי לקבוע מועד מסירה חדש או ללא פרופורציה למשך הזמן בו יבוצעו אותם שינויים באופן אשר יפטור אותו מלשלם לרוכשים פיצוי על האיחור.

קבלת מפתחות לפני טופס 4 – אינה פוטרת מפיצוי על איחור במסירת דירה

חשוב לסכם בהסכם המכר תאריך מדויק בו מתחייב הקבלן למסור את הדירה, כשהיא ראויה למגורים ולאחר שהונפק לה טופס 4.

יודגש, כי טופס 4 הוא אישור הניתן על-ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה, המאשר כי הדירה נבנתה והושלמה בהתאם להיתרי הבנייה, ולאחר שכל הגורמים המוסמכים אישרו כי ניתן לספק לה את כל השירותים הנדרשים על פי חוק התכנון והבניה ותקנותיו, לרבות חיבור לחשמל, למים, וחיבור לטלפון. יחד עם זאת, לא פעם רוכשים נכנסים לדירה בטרם הונפק לה טופס 4, וחותמים כי כנגד קבלת המפתחות הם מוותרים על קבלת פיצויים בגין איחור במסירת דירה.

בפסקי דין רבים נקבע, כי גם אם הדירה נמסרה לפני קבלת טופס 4, אך באיחור ביחס למועד בו התחייב הקבלן למסור אותה על פי חוזה המכר, עדין יהיו הרוכשים זכאים לקבלת הפיצוי בגין איחור במסירת הדירה.

בבתי המשפט נקבע לא פעם, כי גם במקרה בו דירה נמסרה בפועל לרוכש, בהעדר טופס 4 נחשבת היא כאילו לא נמסרה, שכן רק קבלת טופס 4 כאמור בסעיף 157א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, מבטיחה את בטיחות הדירה.

איחור במסירת דירה מקבלן

כאשר קונים דירה חדשה מקבלן, ללא קשר למועד שבה חותמים על ההסכם – כל הסעיפים בו מחייבים את שני הצדדים אך באופן טבעי הקבלן הוא זה שיש לו הרבה יותר מחויבויות לעמוד בהן. מה שבעיקר יהיה קריטי ומהותי הוא המועד שבו הוא מתחייב לסיים את הבנייה ולאפשר את המעבר לגור בה. למועד זה יש משמעויות רבות, שכן יתכן והמשפחה המדוברת צריכה על פי מועד זה לפנות דירה אחרת שאמורה לאכלס דיירים חדשים או להתחיל תהליך של שיפוץ. לא בכדי הנושא של איחור במסירת דירה מקבלן נכלל בחור המכר של דירות והוא יכול לשמש כעילת לתביעה כנגד הקבלן.

מה המשמעות של איחור במסירת דירה מקבלן ומה עושים במקרה כזה?

כאמור, איחור במסירת דירה מקבלן עלול ליצור תגובת שרשרת שתערב עוד אנשים בעניין, אלה שקשורים לדירה שאמורה להתפנות. חשוב לדעת שאין כאן עניין של הוכחת נזק ועצם האיחור (שניתן להוכיח בקלות על פי המועד המצוין בחוזה המכירה) מהווה עילה לדרישת פיצוי מהקבלן בגין כל יום של איחור. הפיצוי צריך להיות כספי ולהתאים לגובה שכר הדירה שהוא יצטרך לשלם או שהוא עלול להפסיד בשל העיכוב המדובר ובכל מקרה מומלץ לקבל ייעוץ פרטני מעורך דין שעוסק בנדל"ן ומקרקעין בנוגע להסכם עצמו ולמספר ימי העיכוב.

החשיבות של עמידה בהסכם

חוזה המכירה של דירה הוא אחד המשמעותיים שאדם זה או אחר יהיה מעורב בו במהלך החיים. ככזה, כל סעיף וסעיף בו מחייב וכאמור – עלול לחולל תגובת שרשרת שהמשמעויות שלה תהיינה כספיות לא רק עבור מי שאמור לעבור לגור בדירה החדשה אלא גם עבור עוד אנשים אחרים שממתינים. לא בכדי איחור במסירת דירה מקבלן הוא עניין משמעותי ובהחלט רוב הקבלנים עושים כל שביכולתם להימנע ממנו. יחד עם זאת, במידה ואכן יש עיכוב – חשוב לדעת מה הזכויות מול הקבלן ואיך לממש אותן.

דרוש לכם ייעוץ בנוגע לאיחור במסירת הדירה שקניתם? ייעוץ משפטי פרטני ואישי ממתין לכם במשרד עו"ד אליוב גרין.

איחור במסירת דירה מקבלן – מה חשוב לזכור?

כאשר מתכננים לקנות דירה מקבלן כל רגע בתהליך חשוב ולא בכדי לוח הזמנים הוא אחד הנושאים המשמעותיים ביותר שצריך לדון בו. למצב של איחור במסירת דירה מקבלן יש משמעויות לוגיסטיות וכלכליות להרבה מאד אנשים וצדדים, כאלה שקשורים ישירות לעסקה וגם כאלה שלא, כמו אנשים שמתכננים לקנות או לשכור את הדירה שאמורה להתפנות על ידי אלה שקנו את דירת הקבלן. כאשר מעניינים בחוזים שנחתמו בין קונים לבין קבלנים אפשר למצוא את ההתייחסות הקשורה לנושא של משמעויות האיחור במסירה ולמה מתחייב הקבלן בכל מקרה שבו אכן איחור כזה יוצא לפועל.

מה המשמעות של איחור במסירת דירה מקבלן?

כאמור, הסכם קנייה של דירה ישירות מהקבלן היא עניין שיש לו משמעויות והשלכות גם על אנשים אחרים. הקונים מצידם מתכננים לעבור דירה בתאריך שחתום בהסכם שלהם עם הקבלן, כלומר התאריך שבו הקבלן מתחייב שבו אפשר יהיה להיכנס לגור בדירות החדשות. בהתאמה לכך הם מתכננים למכור או להשכיר את הדירה שהם מפנים ובעקבות כך הקונים או השוכרים קובעים את לוחות הזמנים שלהם. איחור במסירת דירה מקבלן משמעו שכל השרשרת האנושית הזאת צריכה לבצע שינויים בתוכניות, שינויים שמשפיעים על עוד ועוד אנשים ותכנונים. לכל השינויים האלה יש משמעות קריטית של עלויות כספיות ולכן הקבלן צריך לדעת שבעצם האיחור הוא משפיע לא רק על הקונים.

מה הפיצוי בגין איחור במסירה?

מכיוון שהמשמעות של איחור במסירת דירה מקבלן היא משמעות כספית בדרך כלל הרי שזה גם מה שיהיה מצוין בבירור בחוזה בין הצדדים – פיצוי כספי של הקבלן בגין כל יום של איחור במסירה (או כל פרק זמן אחר שיוחלט ויוסכם עליו). עורכי דין שמלווים עסקאות כאלה ומנסחים הסכמים וחוזים יודעים לייחס חשיבות גם לסעיפים העוסקים בסיכון של איחור במסירה ומתאימים את הפיצוי למה שמוכר ומקובל כיום בתחום זה.

עורכי הדין במשרד אליוב גרין מנוסים בליווי עסקאות מכר של נדל"ן ומקרקעין והם הכתובת לפנות אליה לקבלת ייעוץ וליווי.

פיצוי על איחור במסירת דירה

החוזה המחייב את הקבלן כלפי רוכשי הדירות אינו גמיש ועליו לדעת בדיוק למה הוא מתחייב. אחד הנושאים המרכזיים בחוזה זה מדבר על המועד שבו תימסרנה הדירות לבעליהם החדשים והם מצידם נערכים לקראת מועד זה הרבה לפני שהוא מגיע. הם מוכרים את הדירה או הבית שהם גרים בהם, מוצאים קונים או שוכרים וגם אלה נערכים בהתאם. לא בכדי יהיה סעיף בהסכם שדן במתן פיצוי על איחור במסירת דירה, שכן השלכות כספיות משמעותיות על כל יום של איחור במסירת הדירה כפי שהתחייב לכך הקבלן. עורכי הדין המלווים את הקונים יודעים לשים לזה לב.

איך קובעים גובה פיצוי על איחור במסירת דירה?

כאמור, פיצוי על איחור במסירת דירה חייב להיות פיצוי כספי, שכן ההשלכות והמשמעות של איחור במסירת הדירה קשורות לכסף – עיכוב בפינוי דירה אחרת, שינוי תאריך שנקבע מבעוד מועד עם חברת ההובלות, מציאת פתרון דיור זמני לתקופה עד שהדירה באמת תהיה נכונה וגם פיצוי למי שממתין בעצמו שקונים יפנו את הנכס שהם גרים בו. עורכי הדין שם רוכשי הדירות ושל הקבלנים יודעים לתת את הדעת לעניין זה ובדרך כלל ייקבע סכום פיצוי על פי כל יום של איחור במסירה. במצטבר יתכן ויהיה מדובר בסכום כסף גבוה במיוחד בתקווה שהוא אכן יכסה את ההוצאות של כלל הצדדים.

למה חשוב לשים לב לנושא?

אף אחד מהצדדים לא רוצה להגיע למצב של איחור במסירת דירה חדשה מהקבלן ולכן חשוב מאד להיערך לכך מבחינת החוזה. קבלן טוב, מקצועי ומנוסה יידע להעריך נכונה את לוחות הזמנים הנדרשים לו לשם סיום הפרויקט ומבחינתו הסעיף של מתן פיצוי על איחור במסירת דירה יהיה רק לשם הפרוטוקול והוא יידע שאין לו צורך להשתמש בו או להוציא אותו לפועל. חשוב מאד לוודא דרך עורכי הדין שאכן הסעיף הזה מופע.

במשרד עו"ד אליוב גרין שמים דגש על שירות מקצועי עם ניסיון רב בליווי לקוחות בחתימה על הסכמי מכר עם קבלנים, פנו אל המשרד לקבלת מידע או ייצוג מקצועי.

פיצוי בגין איחור במסירה חוק המכר

אחד הנושאים המרכזיים שבהם עוסק הסכם בין קבלן לבין רוכשי דירות יהיה קשור למתן פיצוי בגין איחור במסירה חוק המכר לרוכשים בגין כל יום ויום שבהם הקבלן יתעכב, מכל סיבה שהיא. מדובר בנושא שיהיו כמה וכמה סעיפים בחוזה שיעסקו בו – פרק הזמן שהחל ממנו יהיה מגיע לרוכשים פיצוי כספי, מה ייחשב כאיחוד ואיך באופן חד משמעי אפשר יהיה להסכים שאין איחור ושהמסירה מבוצעת על פי לוח הזמנים שהקבלן התחייב אליו. חשוב להבין את המשמעות של כל יום איחור, שכן לכל הצדדים יש מחויבויות שמשפיעות גם על אנשים אחרים וצריך יהיה לפצות את כל המעגלים בשל העלויות הכספיות שנכפו עליהם.

מה מקובל במסגרת פיצוי בגין איחור במסירה חוק המכר?

כאמור, מדובר בפיצוי כספי, שכן הרוכשים לא יכולים להיכנס לגור בדירה החדשה שלהם, כלומר הם לא מפנים את הדירה שבה גרו עד כה ואז דיירים חדשים (קונים או שוכרים) לא יכולים להיכנס אליה כפי שהוסכם. יש עלויות של הובלות או כל פעולה בירוקרטית אחרת שנובעת בשל אותו איחור של הקבלן ולכן פיצוי בגין איחור במסירה חוק המכר יהיה בדרך כלל קבוע על פי כל יום של איחור ובגובה כזה שאפשר יהיה לפצות באמצעותו גם את הרוכשים של דירת הקבלן וגם אנשים נוספים במעגלים היקפיים יותר.

החשיבות של ליווי מצד עורך דין בעת החתימה על ההסכם מול הקבלן

לא תמיד אנשים יידעו על אותו פיצוי בגין איחור במסירה חוק המכר שמגיע להם ומכאן החשיבות של ליווי מקצועי ומשפטי צמוד של עורך דין שמכיר את התחום ויודע בדיוק למה לשים לב ואיך להתייחס לכל עסקה המתהווה בין רוכשי דירות לבין קבלן. כאשר יהיה לצד הרוכשים עורך דין שיהיה חלק מהצוות שמנסח את החוזה יהיה להם הרבה יותר קל ולהבין את כל מה שקורה.

עורכי הדין במשרד אליוב גרין מנוסים בליווי לקוחות בעסקאות מכר מול קבלנים ומומלץ לפנות אליהם בנושא.