פינוי בינוי הוא, נכון להיום, הכלי המרכזי להתחדשות עירונית בישראל ולשם כך צריך עורך דין פינוי בינוי. המונח 'התחדשות עירונית' יתייחס בדרך כלל לבניה חדשה במרקמים אורבניים ותיקים ובמידה רבה מצליח ליישב את הפרדוקס הגדול – הקמת יחידות דיור חדשות בלב אזור ביקוש שלא נותרו בו מגרשים פנויים. הרציונל פשוט: הורסים את המבנים הישנים ובונים במקומם מבנים חדשים (על פי רוב מגדלי מגורים), הדיירים המקוריים יקבלו דירה חדשה, גדולה ומשודרגת יותר ואילו הרווח של היזמים יגיע מתוספת הדירות במתחם אותם הם ימכרו בהמשך.
בין תמ"א 38 לפינוי בינוי
למרות שהיום 'פינוי בינוי' הנו המנוע העיקרי להתחדשות עירונית בישראל, לא תמיד המצב היה כך. התוכנית באה לעולם בשנת 1998, אך בשנים הראשונות לקיומה (ואפילו העשור הראשון לקיומה), מספר הפרויקטים שבוצעו באמצעותה היה זעום. כאמור, נכון להיום המצב שונה בתכלית ובהמשך הסקירה ניגע בסיבות לכך שבשנים הראשונות התוכנית לא המריאה ונבין מה גרם לשינוי. לפני זה כדאי להקדיש פסקה או שתיים לכלי אחר, בשם תמ"א 38, שאספקטים מסוימים בו מאוד דומים לפינוי בינוי ובמידה רבה שימש בשני העשורים האחרונים כמכשיר המרכזי להתחדשות עירונית בישראל.
עד כמה שזה נשמע משונה, תוספת הדירות בפרויקטי תמ"א 38 אינם ולא היו המטרה של המחוקק, אלא רק תוצאת לוואי. תמ"א (תכנית מתאר ארצית) 38, הנה תכנית שנכנסה לתוקף בשנת 2005, שנועדה לתת מענה לסוגיה אחרת לגמרי. מרבית המבנים שנבנו בישראל לפני שנת 1980 לא עומדים בתקן לרעידות אדמה. לקראת שנות האלפיים המדינה סימנה את חיזוק המבנים האלה כסוג של פרויקט לאומי (כזכור מדינת ישראל פרוסה לאורך השבר הסורי אפריקאי) וככה תמ"א 38 באה לעולם. מאחר וחיזוק מבנה בהתאם לדרישות התקן הוא אקט הנדסי יקר שעלותו עלולה להגיע למאות אלפי שקלים, הממשלה הבינה כי מבחינה ריאלית לא ניתן להשית את העלות הזו על הדיירים. מנגד, חיזוק של כ-80,000 מבנים (המבנים שחוסים תחת התוכנית) זה גם לא משהו שהממשלה ששה להשית על תקציב המדינה וכך נולד הפטנט של התמ"א – תמריץ ותגמול ליזמים וקבלנים שיחזקו את המבנה ובתמורה יקבלו זכיות בניה ויוכלו לבנות מספר יחידות דיור על הגג. מה שקרה בפועל הוא מקרה קלאסי של 'הזנב מקשקש בכלב', מהר מאוד איש לא זכר את המטרה הראשונית ובחסות תמ"א 38 בניינים בגוש גג הצמיחו קומות והתחדשו (ואכן גם חוזקו לעמוד בתקן רעידות האדמה). בהמשך כאשר נכנסה לתוקף תמ"א 38 2, שנתנה אפשרות להרוס את הבניין הישן ולבנות במקומו בניין חודש (עם תשתיות חדשות וחניה ומבחינה מעשית מדובר בסוג של פינוי בינוי) תמ"א 38 יצרה מאות דירות חדשות באזורי הביקוש של גוש דן. מבחינת המדינה זו גם היתה הבעיה עמה. היא אמנם הכניסה תנופת בניה והתחדשות עירונית לערים כמו תל אביב, רמת וגבעתיים, אך חלק ניכר מהבנים שנדרשו לחיזוק פשוט לא היו אטרקטיביים מידי עבורי היזמים, בעיקר באזורי הפריפריה. לכן, המדינה מעדיפה היום לעודד תהליכים במסגרת פינוי בינוי.
הסכמה של 66% מבעלי הדירות
כאמור, למרות שהחל משנת 1998 ניתן להוציא לפועל פרויקטים של פינוי בינוי, בשנים הראשונות הקונספט דשדש. יזמים ורשויות לא כל כך ידעו איך לקדם פרויקטים וכשהתקנה יצאה לדרך נדרשה הסכמה של 100% מבעלי הדירות וכמעט תמיד נמצא דייר סרבן שיתקע את הפרויקט. כשמוסיפים לזה את העובדה שבשונה מתמ"א 38 בה כל בניין בודד עומד בפני עצמו והיוזמה יכולה לבוא בקלות מהדיירים עצמם; בפינוי בינוי ההסתכלות היא מרקמית ולרוב מדובר במתחם של כמה בניינים, די בעובדה זו להפוך את התכנון של הפרויקט ליותר מסובך וארוך; בנוסף, בגלל שמדובר על צבר בניינים לרוב לא תהיה בו הלכידות החברתית שיש בבניין אחד במקרה של התמ"א.
לאור העובדה שעד אמצע העשור הראשון של המילניום יצאו לדרך רק פרויקטים בודדים במסגרת פינוי בינוי שונתה התקנה וכמות הדיירים הנדרשת ירדה ל-80% (כמו בתמ"א) ונחקקו תקנות נוספות שנועדו להתמודד עם תופעת הדייר הסרבן. כאשר לאחרונה רף ההסכמה ירק עוד יותר ועומד 66%. ברגע שרשויות הבינו את הפוטנציאל הם דחפו בעצמם לביצוע התחדשות עירונית במסגרת פינוי בינוי וברגע שהיוזמה באה מלמעלה גם היזמים ששו להצטרף כך שהיום מתבצעים עשרות פרויקטים כאלה בכל רחבי ישראל ובעוד תמ"א 38 מאבדת את זוהרה (ולמעשה, היא כמעט בוטלה ורק לאחרונה הוארך תוקפה), פינוי בינוי הופכת מראה שגור בהרבה מאוד ערים בישראל.
לשמור על הזכויות שלכם: עורך דין פינוי בינוי
בפועל ברמת המשפחה או בעל הנכס 'פינוי בינוי' הוא הזדמנות גדולה, אך באותה נשימה מדובר במהלך ארוך ומטלטל שבשיאו הדיירים יאלצו לעזוב את הדירה לתקופה שעלולה להתמשך מספר שנים וכמעט תמיד ירחף צל אי וודאות. למרות שהרשויות הגדירו את התמורות שהיזם מחויב להעניק לבעלי הדירות (הגדלת הדירה, מרפסת, מעלית, חניה, מפרט דירה), חשוב מאוד שעורך דין שמתמחה בהליך הזה כמו עורך דין התחדשות עירונית או עורך דין מיסוי מקרקעין יהיה בתמונה כנציג הדיירים (באופן משותף או ו- פרטני). עורכי דין שמתמחים בתחום הזה לרוב יכונו 'עורך דין פינוי בינוי' או 'עורך דין תמא', יהיו עורכי דין מסחריים עם התמחות בנדל"ן ומקרקעין ועם הבנה עמוקה של תהליכי פינוי בינוי ותמ"א 38.
חשוב מאוד שעורך דין פינוי בינוי/ עורך דין תמא יהיה בתמונה בשלב מוקדם וינהל עבור הדיירים את המשא המתן על התמורות.
מבחינת הדיירים המונח 'תמורות' הוא מושג מפתח כי תחתיו חוסים לא רק כל התוספות והשדרוגים בדירה החדשה, אלא גם כל נושא הדיור החלופי בתקופת הבניה וחשוב מאוד שכל הדברים האלה יהיו מעוגנים בהסכם שבין הקבלן לדיירים. זה המקום לציין שלדיירים בדרך כלל תהיה זכות לבחור את היזם ולעיתים כמה יזמים יקיימו פרזנטציות בהליך דמוי מכרז – שבסופו הדיירים נדרשים ביזם שמציע את התוכנית הטובה והאטרקטיבית ביותר. גם החלטה הזו מומלץ מאוד להיות מלווים ומציגים על ידי עורך דין פינוי בינוי, שיבחן את ההצעות בעיניים משפטיות וכלכליות וינהל את המשא ומתן.
לוחות זמנים, בטוחות ומיסוי
לצד התמורות שני התחומים הנוספים שחשוב לתת עליהם את הדעת בזמן שחותמים הסכם פינוי בינוי עם קבלן ושחייבים לקבל התייחסות ברורה בחוזה הם לוחות הזמנים והבטוחות. כבר הזכרנו שפינוי בינוי הוא תהליך ארוך, לוחות הזמנים הם בהחלט שיקול וחשוב לעגן את מה שהוסכם בחוזה (כולל סנקציה ברורה ליזם/קבלן במקרה של עיכוב). נושא חשוב נוסף שעורך דין פינוי בינוי חייב לתת עליו את הדעת הוא כל נושא הביטחונות והערבויות. לצערנו כבר ראינו התמוטטות של חברות קבלניות שהתרחשו בהפתעה גמורה. לכן, חשוב להתעקש על ערבות בנקאית, על ביטוח והתחייבות של היזם לתקופת בדק.
כמעט בכל פרויקט של פינוי בינוי יש 'אזורים אפורים' בהם לא תמיד ברור למי החבות. היזם ישמח להשאיר את האזורים האלה עמומים ולהשית כמה שיותר הוצאות על הדיירים. עו"ד פינוי בינוי מנוסה ועירני לא ייתן לזה להתרחש. דוגמה בולטת לסוגיה כזו היא היטל ההשבחה. האם הוא חל על היזם או הדייר? עו"ד תמא טוב יתעקש שההוצאה, המשמעותית, הזו תהיה באחריות היזם.
