לקויי בניה - עורך דין ליקויי בניה

מהם ליקויי בניה?

לפני שנדבר על עורך דין ליקויי בניה, חשוב להבין מה זה אומר ליקויי בנייה.

ליקוי בניה הינו מושג כליי הטומן בחובו פגמים ו/או תקלות רחבים הנגרמים במהלך בנית בניין ו/או דירה וכל אי התאמה בין הבניה, אשר התחייב הקבלן לבצע בהתאם להסכם ובהתאם לחוק, לבין הבניה שביצע הקבלן בפועל.

ליקוי בניה יכול להיות אי התאמה ו/או כשל מלא או חלקי בתפקוד של מערכת ו/או אביזר וכן כל ליקוי בתפקוד ובעמידות של אביזר מסוים או לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של מערכות הדירה בשלמותן.

כמו כן, ליקוי בניה כולל כל אי התאמה בין מצב הדירה או כל דבר שבה לבין האמור בתקן רשמי או בתקנות הבניה.

דוגמאות לכשלים וליקויים על קצה המזלג הם: סטיות בשטח הדירה, אי התאמות באביזרי הדירה, סדקים בקירות, רטיבות ועוד ליקויים כאלה ואחרים. חוק המכר (דירות) מתייחס לליקויים ספציפיים אשר נפוצים בדירות חדשות ואף קובע תקופת בדק נפרדת לכל אחד מהם.

החוק מונה מספר ליקויים ספצפיים כך למשל:

(1). ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק.

(2). ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה.

(3). כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים.

(4). ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים.

(5). כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי.

(6). כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב.

(7). כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך.

(8). סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ”מ ברכיבים לא נושאים.

(9). התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ.

אי התאמה לתקן רשמי ותקנות הבניה כליקוי בניה

הנוסח הקבוע בצו מכר דירות (טופס של מפרט) קובע, כי כל המוצרים והמלאכות במסגרת בנייתו של בניין ודירות חדשות יהיו לפי דרישות התקן הישראלי, אם יש כזה.

כלומר, קבלן חייב לבנות את הדירה על מערכותיה בהתאם לתקן ישראלי. תקן ישראלי נקבע ע”י מכון התקנים הישראלי.

ומה קורה כאשר למוצר מסוים אין תקן ישראלי מחייב? כאן אנו נעזרים בחוק התקנים חוק התכנון והבניה, וליתר דיוק בתקנות התכנון ובניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרותיו) תש”ל -1970, אשר קובעות כי כאשר אין תקן ישראלי הרי שיש לפעול בהתאם לתקן של כל מוסד חבר בארגון הבינלאומי לתקינה (ISO).

החוק מחייב קבלנים לבנות בהתאם לתקנות הבניה המפורטות בחוקי התכנון והבניה השונים. כדוגמה לכך, נציין, בין היתר, את התקנות לתכנון, בטיחות אש, תקן קרקע וביסוס, תקן לבטון ופלדה בבניין, תקן לבידוד, חיפוי ועוד.

הסתייעות עם עורך דין ליקויי בניה או עורך דין רכישת דירה חדשה מקבלן מקבלת משמעות רבה יותר גם בעניין הזה. חשוב מאוד להתייחס בהסכם המכר לנושא התקנים, שכן במשך הזמן עשויים תקנות הבניה להשתנות גם לאחר חתימה על הסכם המכר. לעתים מדובר בשינוי תקנות באופן המקל על הקבלן ולעתים מדובר בשינוי תקנות באופן המכביד על הקבלן.

כך למשל בשנת 1995 חל שינוי בתקנות מיגון דירות בעקבות מלחמת המפרץ. לשינוי התקנות הייתה השפעה רבה על רוכשי דירות חדשות מקבלן אשר חתמו על ההסכם טרם שינוי התקנות.

התייחסות לנושא זה במסגרת הסכם המכר עשויה לפתור בעיות רבות לאחר מסירת הדירה.

אי התאמה למפרט הטכני כליקויי בניה

רכישת דירה חדשה מקבלן כרוכה בחתימה על הסכם מכר ארוך ומייגע, הכולל נספחים רבים. אחד הנספחים החשובים ביותר להסכם מכר הוא נפח של מפרט טכני.

המפרט הטכני שהינו חלק בלתי נפרד מהסכם רכישת דירה חדשה מקבלן, הוא מסמך חשוב ביותר.

רוכשים רבים נוטים לא להקדיש תשומת לב מספקת למפרט וחותמים עליו כפי שהוא, ללא שינויים כאילו היה מסמך “סטנדרטי” וסתמי. ברם, זוהי טעות נפוצה של רוכשים וגם של עורכי דין, אשר אינם בקיאים בתחום, ואינם מקפידים לעיין במפרט הטכני ולהביא את תוכנו לתשומת לב הרוכש ולערוך בו שינויים במסגרת מו”מ לחתימת ההסכם.

המפרט הטכני כולל, בין היתר, את תכנית הבניין ותכנית הדירה, כפי שנדרש הקבלן להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה לקבלת היתר, שטח הדירה הנבנית, שטחים נוספים, כגון: מרפסות ו/או חניות, תיאור מדויק של הבניין והדירה, ציוד הדירה ואביזריה לרבות חומרי הבניה, סוג הריצוף, סוג ארונות המטבח והאמבטיה, מתקני התברואה והאינסטלציה, כלים סניטריים, מתקני החשמל (כולל מספר שקעים ונקודות מאור בכל רחבי הדירה), מתקני קירור ו/או חימום, מערכות משותפות כגון הגז, חיבור הדירה למערכות הבניין, הרכוש המשותף, ועוד.

במלים אחרות – המפרט קובע את סטנדרט הבניה של הדירה! החוק מחייב כל קבלן למסור לרוכש מפרט טכני שנוסחו קבוע בחוק וכן מחייב כל קבלן “למלא את כל הפריטים במפרט במפורט ובמדויק”, כלשון החוק. שינוי כלשהו בין האמור במפרט לבין הבניה בפועל הוא ליקויי בניה. חשוב לציין שיש הבדל משמעותי בין מפרט טכני לבין הפרוספקט, אשר הוצג בפניכם טרם חתימת הסכם רכישת הדירה.

ליקויי בניה ברכוש המשותף

אמנם מדריך זה מתייחס בעיקר לדירות חדשות מקבלן, אך יש לזכור כי הדירות הם חלק מבניין משותף הכולל מבנים משותפים, כגון: חדרי מדרגות, מעליות, גינות, שטחי חניה, ועוד.

כפי שישנם ליקויים בדירות עצמן, ברור שליקויי בניה עשויים להתגלות גם ברכוש המשותף ו/או בתשתיות הבניין כולו.

על פי החוק, על כל בית משותף למנות נציגות דיירים, אשר תפקידה לדאוג לאחזקתו של הבית המשותף באמצעות גביית דמי ועד הבית מכל הדיירים לצורך זה.

בבניין חדש מומלץ, כי בעת אכלוס הדירות ולאחר שהתאגדתם כוועד בניין או נציגות דיירים, תזמינו במשותף חוות דעת של מהנדס מקצועי, אשר יבצע בדיקה הנדסית מקיפה גם לשטחים המשותפים לאיתור ליקויי בנייה ברכוש המשותף.

חובות הקבלן לתיקון ליקויים ברכוש משותף זהות לחובות הקבלן לתיקון ליקויים בדירות עצמן.

סוגי ליקויי בניה

חוק המכר (דירות) מבחין בין שני סוגים של ליקויי בניה ואי התאמות, כלהלן:

(1). ליקויים שניתן לגלותם בעת העמדת הדירה לרשות הקונה.

(2). ליקויים שלא ניתן לגלותם בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה.

ליקויי בניה שניתן לגלותם במועד המסירה

מדובר באותם ליקויים שניתן לגלותם כבר במועד המסירה, ובדרך כלל מדובר בליקויים הנראים לעין או ניתנים למדידה באופן סביר. ניתן לציין, כדוגמה לכך, ליקויים מסוג של סדקים בקירות ו/או בריצוף, רטיבות בקירות הבית, הפרשי גוון בריצוף, תריסים שבורים ו/או תקולים, דלתות בלתי תקינות, ועוד.

במקרה כזה על רוכש דירה חדשה מקבלן להודיע לקבלן על אי התאמה או על ליקויי שכזה בתוך שנה ממועד מסירתה של הדירה. אך על מנת שקונה דירה חדשה מקבלן יוכל להסתמך על אי התאמה מסוימת ו/או על ליקויי בניה מסוים שניתן היה לגלותו בבדיקה סבירה בעת קבלת הדירה, עליו לעמוד בתנאי החוק, כלומר, להודיע לקבלן בתוך שנה מיום קבלת הדירה.

לכן, ציינו לעיל את החשיבות הרבה לבדוק את הדירה היטב כבר בזמן קבלתה או בסמוך לכך באמצעות מומחה בתחום.

ליקויי בניה שלא ניתנים לגילוי בבדיקה סבירה במועד המסירה

אי התאמות נסתרות, פגמים וליקויים נסתרים שאינם ניתנים לגילוי במועד מסירת הדירה לקונה הם דבר מוכר מאוד ושכיח מאוד.

לרוב מדובר בפגמים וליקויים בתשתיות הדירה כגון: אינסטלציה, תשתית הביוב, מערכות נסתרות, חשמל וגז, תקלות אשר מתגלות רק לאחר מגורים בדירה ושימוש בה, אשר נגרמו במהלך הבניה עצמה של הבניין ו/או הדירה, בין אם כתוצאה מרשלנות של הקבלן או מי מטעמו.

במקרה שכזה יש להודיע לקבלן בתוך זמן סביר לאחר גילוי הליקוי או את אי ההתאמה.

תקופת הבדק והאחריות של הקבלן

על מנת להימנע ממחלוקת ראייתית בעניין הליקויים שהתגלו בדירתכם עת מסר הקבלן את הדירה לחזקתכם, הרי שמומלץ וחשוב מאוד לשמור כל אסמכתא ו/או התכתבות ביניכם לבין הקבלן.

עורך דין ליקויי בניה מנוסה ומקצועי בתחום ידאג להכניס סעיף בחוזה המכר התואם את פסיקת בית המשפט אשר קובע הוראות ברורות לעניין זה, וכן ללוות אתכם תוך כדי תהליך ההתמודדות עם ליקויי בנייה בדירה חדשה.

מתן זכות לקבלן לתקן ליקויי בניה

במידה וגילתם ליקוי ו/או פגם כלשהו בדירה הרי שעל פי החוק המדובר באי התאמה הניתנים לתיקון ואף הודעתם לקבלן על הליקוי ו/או פגם. יובהר, כי על פי החוק על רוכשי הדירות, להעניק לקבלן הזדמנות סבירה לתקן את הליקוי בתוך זמן סביר טרם נקיטת הליכים משפטיים בגין ליקויי בניה.

על הקבלן לתקן ליקויי בניה בתוך זמן סביר

נפוץ מאוד שבחוזי מכר מתחייבים הקבלנים לתקן את הליקויים בסוף שנת הבדק, קרי בחלוף 12 חודשים מיום העמדת הדירה לרשות הקונה, מלבד ליקויים דחופים אותם מתחייב הקבלן לתקן בהתאם לאופי הליקוי.

אך יצוין, כי הוראות חוזיות כאמור אינן תואמות את הוראות החוק ועל אינן חוקיות.

החוק קובע במפורש כי על קבלן לפעול לתיקון כל סוג של ליקוי בתוך זמן סביר ולא לאחר 12 חודשים, אלא בתוך זמן סביר – בהתאם לאופי הליקוי.

משכך, אם מדובר בתיקון דחוף בשל ליקוי בנייה המונע שימוש בדירה, על הקבלן לפעול לתיקונו באופן דחוף לפעמים גם באופן מיידי בהתאם לנסיבות העניין.

ליקויי בניה חוזרים

כאשר הענקתם לקבלן את הזכות לתיקון הליקויים והקבלן ניצל את הזכות שניתנה לו ופעל לתקן את הליקויים, אולם הליקויים חזרו לאחר זמן מה לאחר התיקון  קובע הדין כי במצב דברים זה כבר אין חובה על רוכשי הדירות להזהיר את הקבלן ו/או לתת לו אפשרות נוספת לתיקון הליקוי.

כאן, מאפשר חוק המכר (דירות) לרוכש של דירה חדשה מקבלן לבצע את התיקון באמצעות בעלי מקצוע מטעמו ולפעול כנגד הקבלן לשאת במלוא הוצאות התיקון של ליקויי הבנייה.

חשוב מאוד להסתייע בנושא עם עורך דין ליקויי בנייה כדי להכין תשתית ראייתית מסודרת ומוצקה כנגד טענותיו של הקבלן.

ליקויי בניה דחופים

כאמור, הקבלן מחויב על פי החוק לתקן את הליקויים הניתנים לתיקון בתוך זמן סביר. ישנם ליקויים חמורים אשר מונעים מבעלי הדירות את השימוש בנכס, במצב זה קובע החוק שאם הקבלן אינו פועל בהתאם לחוק ו/או להסכם ואינו מגיע לתקן את הליקוי הדחוף בזמן סביר, הרי שרוכש הדירה רשאי לבצע את התיקון בעצמו ולדרוש מהקבלן לשאת בעלות ההוצאה בגין התיקון.

במצב בו אתם תיקנתם את הנזקים ו/או הליקויים, הרי שמומלץ מאוד שתשמרו את האסמכתאות וכל ראיה אחרת המעידה על כך שתיקנתם את הליקוי ו/או הנזק  וכן מומלץ לתעד את פניותיכם לקבלן.

יודגש, כי התנהלות נכונה של רכוש הדירה היא תנאי מרכזי להצלחתה של תביעה להחזר כספי מכוח סעיף זה ובכלל בנושא תביעות ליקויי בניה.

ליקויי בניה שלא ניתנים לתיקון

בתהליך בנייתה ו/או שיפוץ של דירה ו/או של בית משותף עשויים להיווצר ליקויי בניה שאינם ניתנים לתיקון. מדובר בליקויים הבאים (על קצה המזלג): סטייה במידות הדירה סטייה בשטח הדירה, בגובה התקרה השונה מהקבוע במפרט, חלונות עקומים, ליקויים בלתי הפיכים או ליקויים אשר אין להם פתרון קבע כגון איטום לקוי שלא ניתן לתקן אלא לטפל מעת לעת, התקנת ארון חשמל בשטח שגוי אשר משפיע על ערך הנכס וכו'.

יש לציין, כי חוק מכר דירות קובע כי הקבלן רשאי לסטות באופן מסויים מהמידות שעליהן התחייב, אך במידה והקבלן סטה מהסטיות המותרות בחוק, את רוכשי הדירות החדשות בעילת תביעה כנגד הקבלן.

במקרים של ליקויים שאינם ניתנים לתיקון על רוכשי הדירות להודיע אודותיהם לקבלן אך אין כל חובה לתת לקבלן הזדמנות ראויה לתקנם. כאן עלינו לדרוש פיצוי בגין ירידת ערך שנגרמת לדירה כתוצאה מאותם ליקויים.

ירידת ערך

את שוויה של דירה ניתן להעריך בין היתר, על פי מספר קריטריונים ובהם:  גילה של הדירה, שטחה של הדירה, מצבה הפיזי והתכנוני, הצמדותיה של הדירה (חניה, גינה וכו’) וכמובן, מיקומה של הדירה.

יודגש, כי דירה אשר קיימים בה ליקויים אשר אינם ניתנים לתיקון או ליקויים חוזרים ונשנים אף פעם לא תהא שווה לדירה זהה ללא אותם ליקויים.

הפער בין מחיר הדירה ללא ליקויים למחיר הדירה המופחת בשל הליקויים הוא ירידת הערך של הדירה.

קביעת שווי ירידת הערך

מי שמוסמך לקבוע את שווי ירידת הערך הוא שמאי מקרקעין.

לרוב, כאשר רוכש דירה ירצה לברר את שווי ירידת הערך ו/או שווי עלות תיקון ליקויי הבניה הרי שיפנה הוא לחברת בדק בית אשר בה פועלים בעלי מקצוע המוסמכים הן בתחום ההנדסה והן בתחום השמאות.

כאשר ישנם ליקויים שאינם ניתנים לתיקון מומלץ להסתייע מראש במומחה שהינו מהנדס בניין ושמאי מקרקעין אשר ייתן חוות דעת הן לעניין ליקויי הבניה והן לעניין ירידת ערך הדירה.

הגשת תביעה עם עורך דין ליקויי בניה בגין ליקויי בניה בדירה חדשה מקבלן

במידה והקבלן פעל בניגוד לאמור עד כה, ולא נאות לתקן את ליקויי הבניה בדירתכם, הרי שלא נותרה בידכם כל ברירה אלא לפנות לערכאה המשפטית.

פניה לערכאה משפטית הנכונה תעשה ע”י עורך דין לענייני מקרקעין. טרם הגשת התביעה רצוי לקבל ייעוץ מקיף מאת עורך דין ליקויי בניה על מנת להיערך להגשת התביעה.

במסגרת ההערכות להגשת כתב התביעה, יש להכין אסטרטגיה חכמה ומסודרת המתבססת על כלל המסמכים אשר בידכם התומכים בטענותיכם ומבססים את עילות התביעה השונות אותן נפרט להלן, ואת הסעדים אותם נדרוש מהקבלן באמצעות בית המשפט.

ככלל, תביעה בליקויי בניה היא תביעה כספית. כמו כל תביעה כספית, היא מוגשת בכפוף לתשלום אגרה.

עילות של תביעות עם עורך דין ליקויי בניה בדירה חדשה מקבלן

עילת תביעה היא מכלול העובדות והנתונים עליהם מתבססות טענותיו של התובע אשר הוכחתם בבית המשפט, תזכה את התובע בסעד המבוקש.

כאמור, אין זה מספיק שכל הטענות העובדתיות יוכחו בבית המשפט, אלא שיש להראות בבית המשפט כיצד טענות אלו מקנות לנו התובעים את הסעד המבוקש בהתאם לדין.

לתובע בגין ליקויי בניה עומדות 3 עילות תביעה משפטיות עיקריות:

• מכוח חוק המכר (דירות)
• מכוח הסכם המכר ודיני החוזים הכלליים.
• מכוח פקודת הנזיקין.

לכל אחת מעילות אלו יש משמעויות נפרדת ויש חשיבות רבה מאוד לניסוח כתב התביעה ולעילות המשפטיות הרלוונטיות בכתב התביעה.

תביעה באמצעות עורך דין ליקויי בניה – מה תובעים מהקבלן?

בתביעה על ליקויי בניה ניתן לתבוע בגין מספר ראשי נזק. ראשית נבקש פיצוי כספי.

פיצוי כספי בגין ליקויי בנייה בדירה חדשה מקבלן

סכום הפיצוי הכספי נקבע בכתב התביעה בהתאם לחוות הדעת המקצועיות. מי שאמון על קביעת השווי הכספי הינו מהנדס בניין אשר קובע את שווי הפיצוי הכספי שנועד לביצוע תיקון הליקויים בדירה.

ירידת ערך בגין ליקויי בנייה בדירה חדשה מקבלן

קיימים ליקויים שאינם ניתנים לתיקון. ליקויים אלו גורמים לירידת ערך הדירה ועל ליקויים אלו ניתן להגיש כתב תביעה.

פיצוי בגין איחור במסירת דירה חדשה מקבלן

בכל חוזה מכר דירה מקבלן חשוב מאוד שיצויין מהו מועד מסירת הדירה.

לעתים, נוקב הקבלן בתאריך מסוים, ולעתים נקבע התאריך למועד מוגדר אחר (כגון: X חודשים מיום קבלת היתר הבניה), וכו'.

בכל מקרה מחויב הקבלן למסור את הדירה במועד שעליו הסכים עם הרכוש.

יצויין, כי החוק מאפשר לקבלן לדחות את מועד המסירה הקבוע בהסכם המכר ב-60 ימים, מבלי שהקונה יהיה זכאי לפיצוי.

בנוסף, רשאי הקבלן לאחר במועד המסירה כאשר האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת הקבלן ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

עגמת נפש בגין ליקויי בנייה בדירה חדשה מקבלן

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) מאפשר לכל אדם לתבוע פיצוי כאשר במהלך הפרתו של חוזה כל שהוא, נגרמו נזקים שאינם ממוניים, כלומר כאלה שאינם ניתנים למדידה בכסף.

דוגמה לעוגמת נופש הינה – מידת הסבל ואי הנוחות הנגרמים לרוכשים עקב ליקויי בניה גדולים יותר ככל שהליקויים משמעותיים יותר, המונעים מכם הרוכשים שימוש סביר והנאה סבירה בדירה. כך למשל, כאשר מדובר בליקויי רטיבות ממושכים, נוטים בתי המשפט לפסוק פיצויים בגין עגמת נפש בסכומים גבוהים יותר, שכן רטיבות מוגדרת כנזק חמור המשפיע באופן ישיר על איכות החיים בדירה ואף עלולים לגרום לנזקים בריאותיים.

פיצוי בגין דיור חלופי

במצבים מסוימים, כאשר מתגלים ליקוי בניה חמורים בדירה מקבלן הם עשויים למנוע שימוש סביר למגורים בדירה.

לעתים, נאלצים הקונים לשכור דירה אחרת למגוריהם או לגור בבית מלון עד לתיקון הליקויים.

במקרים כאלו, בנוסף לראשי הנזק שפורטו לעיל, ניתן לתבוע גם בגין הוצאות שהוצאתם על דיור חלופי.

תביעה לפיצויים על ידי עורך דין ליקויי בניה

משרדנו מתמחה בניהול הליכים משפטיים כנגד קבלנים אשר מפרים את החוק בין אם המדובר בליקויי בניה, ירידת ערך, ביצוע תיקונים ועוד וידאג לשמור על זכויותיכם. למשרדנו ניסיון עשיר בייצוג רוכשי דירות בבתי המשפט השונים על כלל ערכאותיו.

אליוב-גרין משרד עורך דין ליקויי בנייה המתמחה על כלל רבדיו ואנו נשמח להעניק לכם שירות מקצועי, יסודי, שקוף ואמין בכל עת.